Có được xây nhà trên đất đấu thầu?
1. Sử dụng đất phải đúng mục đích
Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định nghiêm cấm hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Việc sử dụng đất không đúng mục đích được hiểu là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích sử dụng được ghi nhận trong một trong các loại giấy tờ: (1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, (2) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, (3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, (4) quyết định giao đất, (5) quyết định cho thuê đất, (6) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc (7) các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất. Như vậy, việc có được xây nhà hay không được xây nhà phải căn cứ vào nội dung “mục đích sử dụng đất” được ghi trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất đấu thầu đó. Luật đất đai hiện nay phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng gồm 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Do đó, nếu trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất đấu thầu ghi mục đích sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp thì việc xây nhà trên đó là vi phạm pháp luật; nếu thuộc nhóm đất phi nông nghiệp thì được xây trên cơ sở xin giấy phép xây dựng theo Luật Nhà ở, phù hợp với quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt của cơ quan có thẩm quyền cũng như phải phù hợp với các văn bản pháp luật khác có liên quan.
2. Chuyển mục đích sử dụng đất
Vấn đề đặt ra là khi nhiều người đã “lỡ” trúng thầu/mua phải đất thuộc nhóm nông nghiệp giờ muốn xây nhà thì thủ tục như thế nào? Tất nhiên là những người này phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp. Việc chuyển mục đích này không phải cứ xin phép là được. Cơ quan có thẩm quyền có chấp nhận hay không còn phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu việc xin chuyển mục đích này phù hợp với quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất, người làm thủ tục tiến hành nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu) kèm theo Giấy chứng nhận/Quyết định giao đất đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên môi trường. Sở Tài nguyên môi trường sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
3. Nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định trên các căn cứ: diện tích đất được chuyển mục đích, mục đích sử dụng sau khi chuyển và giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng. Giá đất được tính dựa theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.
Như vậy, quý khách hàng cùng quý bạn đọc có thể căn cứ vào các quy định trên để ước lượng được số tiền mà mình phải nộp khi tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tóm lại, việc xây nhà trên đất đấu thầu chỉ được thực hiện khi đất đó có mục đích sử dụng phù hợp. Nếu mục đích sử dụng đất chưa phù hợp cho việc xây nhà thì cần làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc chuyển đổi này chỉ được thực hiện trên cơ sở phù hợp với quy hoạch đã được duyệt của UBND cấp huyện. Đối với người mua nhà, khi muốn mua một mảnh đất để xây nhà, người mua tốt nhất nên tìm đến những thửa đất có mục đích sử dụng làm đất ở, có hồ sơ pháp lý rõ ràng. Ngoài ra, cần kiểm tra thông tin về quy hoạch xung quanh thửa đất đó để tiến hành việc xây dựng cho hợp lý. Không nên vì hám rẻ và tin vào những lời quảng cáo của người bán mà ôm trọn rủi ro pháp lý sau này.
Luật gia Ngô Duy Long
Luật sư Nguyễn Hương Quỳnh
